長實推售大埔「嵐山第 I 期」樓盤，要求準買家先簽署一份「無參觀同意書」，變相主動放棄「睇樓權」，才有資格參與售樓抽籤。儘管負責監察新住宅樓盤買賣的銷售監管局高調聲明長實的做法有違法之嫌，但發展商在媒體鎂光燈下態度仍然強硬，不但堅持自己沒有犯法，更反指爭議是監管局「誤會一場」所致。
猶記得約4、5年前，樓市從2008年金融海嘯的低谷反彈，炒家、買家爭相入市再成風尚。由於不少新盤已經建成現樓發售，因此毋須依照未建成樓宇的預售樓花規定，提供示範單位讓準買家參觀；但當時有傳媒揭發，即使是已建成的現樓，買家也不獲發展商安排參觀現樓，只能前往發展商草草搭建的所謂「示範單位」走馬看花一番，就要匆匆下人生最重大的決定；即使有現樓可看，發展商還是會重重設限，例如有的會規定一眾準買家只可集中某段時間「睇樓」，數十名買家代理就一哄而入那數百呎的單位內，製造催迫買家「上車」的效果；亦有「睇樓」人士想拿出工具為單位「度尺」時，被現場職員阻止。
當局曾經要求地產業界自行訂立守則，由發展商基於自律精神，自行便利買家「睇樓」，但由於成效不彰，終使政府在2012年立法制訂《一手住宅物業銷售條例》，並由去年起透過專門的銷售監管局，執行有關法例。根據《條例》第44條，如果項目已經落成，發售一方在發售予買家前，必須開放物業予買方參觀；如有違反，則屬於刑事罪行，賣方可被罰款50萬元。另外，條文亦訂明了賣方可獲寬免毋須安排「睇樓」的條件。首先，必須是由於安排有關單位供買方參觀，「並非合理地切實可行」；此外，賣方仍有責任安排「相若」的單位讓買方參觀，或者如果連安排「相若」單位也不「合理地切實可行」，方可由買方書面同意放棄參觀「相若」的單位。
值得留意的是，法例使用的詞語是「合理 （reasonableness）」，這字彙在一般的法律語境中，是指判斷某事物的標準，是按照「客觀 （objective）」的原則，而不是單由當事人的「主觀（subjective）」概念，去決定某事物算不算「合理」。以售樓為例，如果因為賣方不安排「睇樓」出現爭議，對於樓盤情況是否不能「切實可行」地安排「睇樓」，並不是單憑發展商或者買方的主觀意見就能決定，而是很可能需要交由法庭，衡量所有事實證據後，並依照坊間對於「合理」的普遍準則，去裁定樓盤的狀況，是否屬於不能「切實可行」地安排參觀的情形。
筆者預計，法庭起碼會考慮《條例》旨在保障買樓人士知情權的立法原意，以及賣方完全可以調控售樓日期等事實。法例的明顯意涵，就是要發展商必須盡可能讓樓盤處於一個使買家可以安全及方便地行使「睇樓權」的狀態，然後才開始發售單位；至於如果因為賣方的安排（無論是刻意還是無心），以致買方根本不可能在交易完成前先有參觀單位的機會，賣方能否引用法例當中「並非合理地切實可行」的理由來抗辯，這勢將成為日後法院解釋條文時務必澄清的問題。
順帶一提，筆者誠意向讀者們推薦銷售監管局的網頁。當中不但包含豐富的買賣樓宇權益資訊，更特設一個「銷售資訊網」，羅列所有現售一手樓的售樓書、價單等資料，無論你是有意置業，還是純粹希望「知多啲」，都必能從中獲益。
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